Có thể nói, sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế VN những năm qua đã đem đến cho thị trường bất động sản (BĐS) một diện mạo mới, một vị thế mới. Đã qua rồi cái thời “ăn đậu, ở nhờ” hay “ăn nhiều chứ ở thì mấy”, người VN đang dần “nâng cấp” ước mơ từ mức muốn có “mảnh đất cắm dùi” tiến lên “nhà cao cửa rộng”. Việc gia tăng đầu tư phát triển công nghiệp, gia tăng hiện diện thương mại của các nhà đầu tư quốc tế cùng nhu cầu hiện đại hoá đô thị đang là những động lực chính thúc đẩy sự đi lên bền vững của thị trường BĐS.
Mặc dù chứng khoán BĐS vẫn đang ở mức “mô hình” nhưng cổ phiếu của các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang là “món khoái khẩu” của nhiều nhà đầu tư.

Mảnh đất giàu tiềm năng

Việc hàng loạt dự án “tỷ đô” vừa được công bố như Dự án toà nhà cao nhất VN Hanoi Landmark (70 tầng, chủ đầu tư: Keangnam) hay Dự án cụm tháp đôi khách sạn 5 sao Hanoi Plaza (Charmvit) cùng hàng trăm dự án BĐS lớn nhỏ khác của các nhà đầu tư quốc tịch khác nhau đã phần nào cho thấy sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS. Mọi phân khúc của thị trường từ xây dựng khách sạn, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp cho đến quản lý, khai thác khu công nghiệp, khu đô thị mới, khu nghỉ dưỡng... đều là những mảnh đất tiềm năng còn ít được khai phá. Nhằm giải quyết nhu cầu trên, các DN trong nước, nước ngoài thi nhau huy động hoặc bắt tay thành lập các Quỹ đầu tư BĐS. Không nằm ngoài xu thế đó, các Cty niêm yết cũng nhạy bén nắm bắt cơ hội, liên tục tăng vốn, tăng cường đầu tư, thâm nhập lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện có trên 70% Cty niêm yết (CTNY) trên cả 2 sàn GDCK đã công bố kế hoạch đầu tư mạnh vào BĐS trong những năm tới, bất kể lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của mình là gì. Việc này xuất phát từ thực tế là đa phần các CTNY được cổ phần hoá từ các DNNN với một nguồn BĐS khổng lồ “được giao sử dụng”. Giá trị quyền sử dụng đất này đã không được tính đúng, tính đủ vào giá trị DN và qua đó giá trị DN “vô tình” đã từng bị đánh giá quá thấp. Nay, khi thị trường BĐS đã ấm trở lại và minh bạch hơn, nhiều nhà đầu tư (NĐT) chợt nhận ra giá trị hữu hình dôi dư của DN – và cổ phiếu ngành BĐS được định giá lại, vào loại có P/E cao nhất thị trường.

Vị thế “hàng hiệu”

Trong số hàng chục CTCP hoạt động trong lĩnh vực BĐS, CTCP ĐTPT Đô thị và KCN Sông Đà SJS, CTCP PT Nhà Thủ Đức TDH, CTCP KCN Tân Tạo ITA và CTCP Cơ Điện Lạnh REE được coi là những Cty lớn, làm ăn đạt hiệu quả cao trong những năm qua và có ảnh hưởng nhất định đến sự tăng giảm của VN-Index do tính thanh khoản tốt của chúng.

SJS là DN đầu tiên của TCty Sông Đà lên niêm yết trên TTCK. Sudico đang sở hữu nhiều dự án đô thị lớn với tổng quỹ đất trên 2.000 ha toạ lạc tại những vị trí “đắc địa” như khu Nam An Khánh (Hà Tây), Mễ Đình - Mễ Trì (Hà Nội). Với sự hỗ trợ của TCty mẹ, thương hiệu SJS đã khẳng định được vị thế của mình và cổ phiếu SJS đã từng được coi là một “hiện tượng” trên HoSTC ngay sau khi niêm yết khi tăng trần liên tục hàng chục phiên. Tuy nhiên, hiện nay hiệu suất đầu tư của SJS không còn cao như ngày được “giao” dự án nữa. Với mức P/E khoảng 48, cao hơn mức trung bình của toàn ngành, việc đầu tư vào SJS đang hàm chứa không ít rủi ro.

Trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh địa ốc, TDH là một trong những Cty hàng đầu tại VN với hơn 16 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị và các chợ đầu mối. Ngược lại với SJS, việc niêm yết của TDH được coi là một điển hình về sự “làm giá” và sau khi chào sàn giá CP này đã rớt không phanh hàng chục phiên, gây thiệt hại lớn cho nhiều NĐT cá nhân. Trong chiến lược phát triển của mình, TDH đặc biệt chú ý đến việc liên doanh, hợp tác với các đối tác có kinh nghiệm trong ngành BĐS cũng như có tiềm lực về tài chính. Đây là cơ sở cho việc phát triển ổn định của Cty trong tương lai gần. Tại các mức giá quanh 200.000 đ/CP, TDH đã được các nhà đầu tư nước ngoài thu gom mạnh và hiện tại room của CP này cũng đã hết. Nếu các dự án của TDH được tiến hành đúng theo kế hoạch thì việc tăng trưởng của CP này trong hoàn cảnh thị trường hồi phục vào cuối năm là điều hoàn toàn có thể.

ITA là chủ dự án Khu công nghiệp (KCN) Tân Tạo, một trong những KCN đầu tiên và đạt hiệu quả kinh doanh cao nhất VN. Mặc dù KCN Tân Tạo có giá thuê đất cao hơn các khu khác trong cùng khu vực (quanh TP HCM) nhưng đến nay 98% diện tích cho thuê đã được lấp đầy. Bên cạnh việc tiếp tục đầu tư vào việc mở rộng KCN hiện hữu, ITA cũng đang đầu tư mở rộng hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập các Cty con thuộc nhiều lĩnh vực. Do việc giảm tỷ lệ sở hữu Nhà nước trong Cty xuống còn 0%, sự tự chủ của Cty cũng như tính thanh khoản của CP được tăng lên rõ rệt và đó cũng là một trong những nguyên nhân giúp giữ giá ITA trong những tháng qua.

TS Trịnh An Huy - Chủ tịch CLB các nhà đầu tư chứng khoán (CSI)